Insolvency Moratorium No Bar to Deemed Conveyance: Bombay High Court Quashes Order Denying Society Title
दिवालिया प्रक्रिया डीम्ड कन्वेंस में बाधा नहीं: बॉम्बे हाईकोर्ट ने सोसायटी को मालिकाना हक न देने का आदेश रद्द किया
LEGAL MINUTE INDIA
The Bombay High Court set aside an order of the Competent Authority that had rejected a co-operative housing society's application for unilateral deemed conveyance. The High Court held that neither the pendency of corporate insolvency resolution proceedings against the developer nor blanket consents obtained from flat buyers could obstruct the statutory transfer of land and building to the society.
The decision turned on the legal principle that once a developer sells all flats in a completed building, title in the underlying land stands divested and ceases to be an asset protected by the insolvency moratorium under Section 14 of the Insolvency and Bankruptcy Code. Furthermore, the court held that any additional development potential generated under subsequently amended planning rules belongs entirely to the society rather than the developer.
“Application No.8/2024 filed by the Petitioner-society is remanded to the Competent Authority for limited purpose of issuance of certificate of unilateral deemed conveyance in respect of the land and the building in favour of the Petitioner-society.”
Background
The developer purchased a plot in Ambivali, Andheri, in 2009 and obtained sanctions to erect a ground-plus-six-floor residential building named Rose Villa. The building was fully constructed, and an occupation certificate was issued on 7 September 2016. Thereafter, the developer sold the flats under agreements executed under the Maharashtra Ownership Flats Act, 1963, while taking separate letters consenting to future vertical extensions.
In January 2020, the National Company Law Tribunal admitted an insolvency petition against the developer and imposed a moratorium. In July 2020, the developer procured revised permissions to add a 7th and part 8th floor using additional development potential under the Development Control and Promotion Regulations, 2034. The society was registered on 10 November 2022 after overcoming developer opposition in court, and subsequently moved the Competent Authority in January 2024 for a deemed conveyance certificate under Section 11(3) of MOFA. On 29 July 2024, the Competent Authority rejected the plea citing ongoing insolvency and the developer's revised construction permissions.
What the parties argued
The society argued that corporate insolvency resolution against the developer does not suspend or extinguish the statutory duty to convey the land. It contended that the entire sanctioned built-up area was already consumed in the six-storey structure and that the consent letters procured on printed forms were invalid blanket consents executed without approved plans for vertical additions.
The developer, represented through its resolution professional, contended that the deemed conveyance plea was premature as title had not divested while additional construction remained pending. It argued that insolvency proceedings commenced before the society's registration, creating a legal incapacity under Section 14 of the IBC, and that flat owners had knowingly signed binding consents under Section 7 of MOFA approving additional floors.
Court's observations
The High Court rejected the developer's arguments step by step, first resolving the clash between MOFA and the IBC. It reaffirmed that statutory conveyance proceedings cannot be impeded by insolvency, observing: "What is effected by the Competent Authority is, not transfer of property of the corporate debtor in real sense, but mere certification that the title in the land and building has now vested in the organization of flat purchasers by reason of failure to perform statutory duty by the developer."
The court stressed that a developer cannot exploit its own failure to register a society to argue that insolvency created a prior disability. It held that the developer is divested of title in the land once all flats are sold, and that mere expectant contractual rights or statutory duties to convey do not form part of the debtor's estate protected from transfer under Section 14 of the IBC.
Examining the claim over additional floors, the court found that 16 of the 23 sold flats had consent letters signed before the alleged revised plans were ever sanctioned by municipal authorities. The court deprecated developers obtaining blanket waivers to exploit future planning relaxations, observing that "if additional FSI flows out of DCPR 2034, the same would belong to Respondent 2-Society and not to the Petitioner."
The court reiterated that once an occupation certificate is issued for a fully constructed building, developers cannot delay conveyance to milk future development potential. It observed: "Once the Respondent No. 2 took the risk of selling the flats in the building constructed up to 6 floors by utilizing the entire FSI potential then available, he lost the right to add more floors to the building as the twin MOFA obligations to form a society within 4 months of sale of minimum number of flats and to convey the right, title and interest in the land kicked in."
Order
The High Court quashed and set aside the Competent Authority's order dated 29 July 2024. It remanded the proceedings to the Competent Authority for the limited purpose of issuing a certificate of unilateral deemed conveyance for the land and the building in favor of the society, directing the authority to complete the exercise expeditiously and preferably within 3 months.
Insolvency moratoriums and blanket consent clauses cannot prevent a housing society from securing deemed conveyance of land once its building is completed and flats are sold.
बॉम्बे हाईकोर्ट ने सक्षम प्राधिकारी के उस आदेश को रद्द कर दिया है, जिसके तहत एक को-ऑपरेटिव हाउसिंग सोसायटी को एकतरफा डीम्ड कन्वेंस का प्रमाण पत्र देने से इनकार कर दिया गया था। हाईकोर्ट ने स्पष्ट किया कि डेवलपर के खिलाफ कॉर्पोरेट इनसॉल्वेंसी रेजोल्यूशन प्रोसेस लंबित होना या फ्लैट खरीदारों से ली गई सामान्य अनापत्तियां सोसायटी को जमीन और इमारत का कानूनी मालिकाना हक हस्तांतरित करने से नहीं रोक सकती हैं।
यह फैसला इस कानूनी सिद्धांत पर आधारित था कि पूरी तरह निर्मित इमारत के सभी फ्लैट बिक जाने के बाद, जमीन पर डेवलपर का स्वामित्व समाप्त हो जाता है और वह Insolvency and Bankruptcy Code की धारा 14 के तहत संरक्षित 'परिसंपत्ति' नहीं रह जाती। अदालत ने यह भी माना कि नए विकास नियमों के तहत मिलने वाली कोई भी अतिरिक्त निर्माण क्षमता डेवलपर की नहीं बल्कि सोसायटी की होती है।
“Application No.8/2024 filed by the Petitioner-society is remanded to the Competent Authority for limited purpose of issuance of certificate of unilateral deemed conveyance in respect of the land and the building in favour of the Petitioner-society.”
पृष्ठभूमि
डेवलपर ने वर्ष 2009 में अंधेरी के आम्बिवली में एक भूखंड खरीदा और रोज़ विला नामक छह मंजिला आवासीय इमारत के निर्माण की अनुमति प्राप्त की। निर्माण पूरा होने के बाद 7 सितंबर 2016 को म्युनिसिपल कॉरपोरेशन द्वारा ऑक्यूपेशन सर्टिफिकेट जारी किया गया। इसके बाद डेवलपर ने MOFA के तहत फ्लैट बेचे और साथ ही फ्लैट धारकों से भविष्य में अतिरिक्त मंजिलें बनाने के लिए सहमति पत्र भी ले लिए।
जनवरी 2020 में NCLT ने डेवलपर के खिलाफ दिवालिया प्रक्रिया शुरू करते हुए मोरेटोरियम लगा दिया। जुलाई 2020 में डेवलपर ने 7वीं और 8वीं मंजिल के निर्माण की अनुमति प्राप्त कर ली। सोसायटी का पंजीकरण 10 नवंबर 2022 को हुआ, जिसके बाद सोसायटी ने जनवरी 2024 में MOFA की धारा 11(3) के तहत डीम्ड कन्वेंस के लिए आवेदन किया। सक्षम प्राधिकारी ने 29 जुलाई 2024 को लंबित दिवालिया प्रक्रिया और डेवलपर की स्वीकृत संशोधित योजनाओं के आधार पर आवेदन खारिज कर दिया।
पक्षों की दलीलें
सोसायटी ने दलील दी कि डेवलपर के खिलाफ दिवालिया प्रक्रिया शुरू होने से सोसायटी का मालिकाना हक पाने का अधिकार समाप्त नहीं होता। उन्होंने कहा कि 6 मंजिला इमारत बनने के साथ ही स्वीकृत निर्माण क्षमता पूरी तरह समाप्त हो चुकी थी और फ्लैट खरीदते समय ली गई सहमतियां बिना योजना दिखाए ली गई महज औपचारिकता थीं, जिनका कानून में कोई मूल्य नहीं है।
डेवलपर के रेजोल्यूशन प्रोफेशनल ने दलील दी कि इमारत का निर्माण कार्य अभी अधूरा है, इसलिए कन्वेंस की मांग समय पूर्व है। यह भी तर्क दिया गया कि IBC की धारा 14 के तहत मोरेटोरियम लागू होने के कारण प्रमोटर पर कानूनी अक्षमता थी और सभी खरीदारों ने धारा 7 MOFA के तहत 7वीं व 8वीं मंजिल के निर्माण के लिए लिखित सहमति दी थी।
कोर्ट की टिप्पणियाँ
हाईकोर्ट ने डेवलपर के तर्कों को खारिज करते हुए कहा कि IBC का मोरेटोरियम सांविधिक कर्तव्यों पर लागू नहीं होता। अदालत ने टिप्पणी की: "What is effected by the Competent Authority is, not transfer of property of the corporate debtor in real sense, but mere certification that the title in the land and building has now vested in the organization of flat purchasers by reason of failure to perform statutory duty by the developer."
अदालत ने जोर देकर कहा कि डेवलपर अपनी ही विफलता का लाभ नहीं उठा सकता। सभी फ्लैट बिक जाने के बाद जमीन डेवलपर की परिसंपत्ति नहीं रह जाती, इसलिए धारा 14 IBC के तहत कन्वेंस प्रक्रिया को रोका नहीं जा सकता।
अतिरिक्त मंजिलों के निर्माण के दावे पर अदालत ने पाया कि 23 में से 16 फ्लैटों के सहमति पत्र नवंबर 2017 में योजना मंजूर होने से पहले ही ले लिए गए थे। भविष्य के नियमों का लाभ उठाने की बिल्डरों की प्रवृत्ति को अनुचित बताते हुए अदालत ने कहा: "if additional FSI flows out of DCPR 2034, the same would belong to Respondent 2-Society and not to the Petitioner."
पीठ ने माना कि इमारत 2016 में पूरी हो चुकी थी और बाद में मिले विकास अधिकार सोसायटी की संपत्ति हैं। अदालत ने कहा: "Once the Respondent No. 2 took the risk of selling the flats in the building constructed up to 6 floors by utilizing the entire FSI potential then available, he lost the right to add more floors to the building as the twin MOFA obligations to form a society within 4 months of sale of minimum number of flats and to convey the right, title and interest in the land kicked in."
आदेश
हाईकोर्ट ने सक्षम प्राधिकारी के 29 जुलाई 2024 के आदेश को रद्द कर दिया। अदालत ने मामले को सक्षम प्राधिकारी के पास इस सीमित निर्देश के साथ वापस भेजा कि वह सोसायटी के पक्ष में जमीन और इमारत का एकतरफा डीम्ड कन्वेंस प्रमाण पत्र 3 महीने के भीतर जारी करे।
इमारत का निर्माण पूरा होने और फ्लैट बिक जाने के बाद बिल्डर का दिवालियापन या पूर्व सहमति पत्र हाउसिंग सोसायटी के डीम्ड कन्वेंस के अधिकार को नहीं रोक सकते।
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